Обзор рынка недвижимости Киева в первом квартале 2010 года

02 апреля, 13:17 | Стас Романенко

Практически весь первый квартал киевский рынок недвижимости работал на очень низких оборотах. Основная причина - резкое расхождение цен спроса и предложения. В начале 2010 года противостояние продавцов и покупателей усилилось, чему в немалой степени содействовали многочисленные дискуссии в ходе президентских выборов, сообщает информационно-аналитический отдел портала недвижимости Domik.net.


Доводы риэлторов о необходимости взаимных уступок нередко отвергались как продавцами, так и покупателями; зачастую создавалось впечатление, что стороны просто не слышат аргументы друг друга.


Продавцы не могли понять, почему они должны снижать цены в условиях, когда практически все дорожает, когда нет доверия к валютам и банковской системе, когда инвестиции в бизнес связаны с высокими рисками...


Покупатели, в основной своей массе уверенные, что цены в недалеком будущем существенно снизятся, не торопились с покупками. К тому же денег у подавляющего большинства покупателей не хватает. Доходы во время кризиса упали; надежды на их возврат к тем уровням, что были пару лет назад, есть далеко не у всех. Соответственно брать ипотечные кредиты на нынешних условиях готовы лишь немногие; и то лишь в случае, когда основная часть денег уже есть.


Избранная и продавцами, и покупателями тактика всеобщего ожидания не позволяла ценам быстро снижаться; привела к тому, что во многих сегментах рынка уменьшился не только спрос, но и предложение.


Продавцы, отчаявшиеся в этих условиях продать недвижимость, нередко просто снимали ее с продажи (но на существенное снижение цен не шли). Многие продавцы, пытавшиеся с помощью операций купли-продажи решить свои жилищные и финансовые проблемы, уходили с рынка вынуждено. Они не могли связать продажу одной квартиры и покупку другой; не могли снизить цену своей квартиры, поскольку в этом случае им не хватало денег для улучшения жилищных условий.


Цены снижались преимущественно лишь на квартиры, в которых не было просмотров более месяца. Продавцы, чьи объекты пользовались хотя бы небольшим вниманием покупателей, цены, как правило, держали (иногда даже повышали). Именно поэтому сейчас весьма непросто подобрать квартиру, которая устраивала бы покупателя и по качеству, и по цене.


Выжидательную позицию заняли и банки. Они шли на продажу залоговых квартир лишь при согласии хозяина. И поступали так не только потому, что им очень невыгодно обваливать рынок недвижимости (залоги при этом существенно подешевеют, финансовое положение банков ухудшится). Основная причина, на наш взгляд, лежит несколько в иной плоскости. Любое принудительное выселение (тем более, без предоставления иного жилья) будет мощнейшей антирекламой, которая наверняка пройдет по всем СМИ. Серьезно пострадает репутация банка. Ибо кто захочет иметь отношения с банком, который выселяет людей на улицу?


Да и властным структурам социальная напряженность и массовые акции протеста совершенно ни к чему. Потому политики «с пониманием» относятся к проблемам должников. Так что массового выброса залоговых квартир вряд ли стоит ожидать в обозримом будущем. Скорее всего, каждый банк будет выставлять на продажу лишь те объекты, с хозяевами которых достигнуты договоренности. И по тем ценам, которые устраивают все стороны.


Сделок в январе и феврале было значительно меньше обычного. Но они были. Жизнь шла своим чередом, нерешенные жилищные и финансовые проблемы нередко перевешивали все сомнения, подталкивали к достижению компромиссов.

 

Признаки оживления рынка появились лишь в марте: в начале месяца достаточно слабые, а во второй половине месяца - весьма заметные.


Похоже, что некоторые участники рынка просто дожидались солнечных весенних дней (если кто-то воспримет это как шутку, то мы спорить не будем; но заметим, что в каждой шутке есть лишь доля шутки).


Основная причина оживления рынка во второй половине марта -снижение уровня неопределенности. Новое руководство страны достаточно четко обозначило свои позиции по основным политическим и экономическим вопросам; участникам рынка стало проще ориентироваться в ситуации и принимать решения.


Повлияло на рост деловой активности и заметное проседание курса наличного доллара в банках Украины; опасения потенциальных покупателей за свои валютные накопления усилили их интерес к рынку недвижимости.


Наверняка сказался и опыт февраля-марта 2009 года, когда некоторые покупатели просто прозевали наилучшие предложения и цены.


В некоторых сегментах рынка нечто подобное происходит и сейчас. Например, на Оболони в марте наблюдалась явная нехватка одно- и двухкомнатных «дешевых» квартир. Если еще недавно можно было приобрести более-менее ухоженную двухкомнатную квартиру на Оболони за 80000, то сейчас цены выросли до 85000-90000.


Важно также отметить, что в марте договоренности нередко достигались быстрее обычного. А это означает, что в период зимнего застоя сформировалась определенная целевая аудитория, участники которой присматривали квартиры, отслеживали изменения цен. Как только почувствовали некую определенность и оживление рынка, то не стали откладывать принятие решений.


Насколько многочисленна подобная целевая аудитория - пока сказать сложно. Но ее наличие дает основания полагать, что в ближайшем будущем тенденция роста деловой активности продолжится.


Пока же наша статистика и наблюдения риэлторов говорят о том, что большинство потенциальных участников рынка по-прежнему выжидают: сделок в марте 2010 было существенно меньше, чем в другие годы.


Важной особенностью первого квартала стало расслоение рынка. Упал спрос на низкокачественное жилье.


Более явно обозначилась категория покупателей «качественного жилья» (как правило, в новых домах). В процентном соотношении таких покупателей стало больше. Возрос и удельный вес операций купли-продажи «качественного жилья».


Покупатели, у которых денег на качественное жилье нет, вынуждены ориентироваться на малогабаритные однокомнатные квартиры. Но при этом отдают предпочтение ухоженным квартирам, желательно со свежим ремонтом, новой сантехникой, стеклопакетами в окнах и встроенной мебелью. В списках проданных квартир все чаще попадаются «хрущевки с евроремонтом».


Что же касается «убитых» квартир, то их удельный вес в списке продаж существенно снизился. Реалии рынка таковы, что продать их без существенного снижения цен практически невозможно. Хозяева же таких квартир нередко просто не обращают внимания на недостатки; отвергают доводы и риэлторов, и потенциальных покупателей.


В первом квартале положение на первичном рынке оставалось стабильно тяжелым. Согласно официальным статистическим данным, в январе-феврале 2010 года предприятия Киева выполнили строительных работ на 26% меньше, чем за этот же период 2009 года. Если сравнивать с соответствующим периодом 2008 года, то объемы строительства в Киеве снизились более чем в 2,5 раза.


Основная причина - недостаток средств. Те средства, что застройщики получили от инвесторов до кризиса, многие из них потратили, так и не достроив объекты. Дополнительных денег для достройки замороженных объектов инвесторы, в большинстве случаев, не дают.


Банки, хотя и кредитуют некоторых застройщиков, но на очень жестких условиях, под высокие проценты. Ситуация на многих объектах - крайне сложная. Инвесторов сейчас немного, они вкладывают деньги, как правило, на самых последних этапах строительства; нередко уже после сдачи дома.


Новое руководство страны, похоже, понимает, что без государственной поддержки замороженные объекты достроить будет крайне сложно. Правда, это понимали и их предшественники, но найти деньги смогли лишь для достройки весьма небольшого числа объектов.


Сейчас разрабатываются новая программа, в основе которой льготное кредитование потенциальных покупателей жилья и строителей. Нацбанк планирует рефинансировать коммерческие банки под 12,25% годовых, с тем, чтобы они выдавали льготные кредиты для покупки жилья на первичном рынке. Максимальная ставка для инвесторов при этом не должна превышать 15-16% годовых. Первоначальный взнос, предполагается установить на уровне двух третей стоимости квартиры.


Для подавляющего большинства наших граждан подобные условия вряд ли окажутся приемлемыми. Но для завершения строительства объектов, которые уже построены на 70 и более процентов, инвесторы, скорее всего, найдутся. Тем более что Нацбанк и правительство намерены с помощью надзора и регулирования существенно снизить стоимость строительства.
Насколько реальными окажутся подобные планы - посмотрим. Если для их реализации руководство страны сможет привлечь зарубежные кредиты, то планы представляются вполне реальными.


Пока же цены на первичном рынке достаточно стабильны. И некоторые застройщики (в том числе и крупнейший - Киевгорстрой) работают весьма интенсивно.


Тенденции, которые проявились в марте, скорее всего, получат свое дальнейшее развитие.


Полагаем, что в апреле значение индекса стоимости будет колебаться в районе 1625$/кв.м, деловая активность вырастет.


При этом в отдельных сегментах будут наблюдаться свои тенденции; расслоение рынка продолжится.


Вырастет спрос на качественное жилье. Цены предложений на это могут и не отреагировать (в силу высокой инерционности); что же касается цен продаж, то при увеличении спроса они вырастут.


Вполне возможно, что в отдельных районах вырастет спрос, а вместе с ним цены предложений и продаж, на малогабаритные квартиры с ремонтом (пример такого района - Оболонь).


Интерес к подобному жилью объясняется тем, что у подавляющего большинства потенциальных покупателей нет денег на просторные квартиры. Вместе с тем, брать «убитые» малогабаритные квартиры и затем тратить немалые деньги на ремонты, покупатели соглашаются лишь при очень существенном снижении цен. Стало быть, цены на малогабаритные квартиры без ремонта в апреле будут снижаться.


Прогнозы на более отдаленное будущее дать очень сложно.


Развитие событий может пойти по очень разным сценариям. Тем не менее, наиболее вероятным нам представляется расслоение рынка, при котором цены в одних сегментах будут медленно расти, а в других - снижаться. Общегородской индекс стоимости при этом будет незначительно меняться; вполне возможно, будет колебаться.


В пользу такого сценария говорит не только то, что он уже реально осуществляется в течение последних месяцев. Но и то, что изменение стоимости недвижимости обычно имеет тенденцию в значительной степени компенсировать инфляцию. Это - с одной стороны.


С другой стороны, практически вся недвижимость в Киеве переоценена, и сейчас происходит коррекция цен. Но коррекция цен существенно затруднена тем, что деловая активность невысока, предложений во многих сегментах недостаточно. А самое главное, тем, что большинство сделок - это фактически обмены, когда человек одновременно выступает и как продавец, и как покупатель.

 

Перечисленные выше факторы давят на цены с противоположных сторон. А это позволяет предположить, что индекс стоимости (который подсчитывается без учета инфляции) резко меняться не будет.


Что же касается деловой активности, то в создавшихся условиях, когда и покупатели, и продавцы, и банки выжидают, рынок может жить и работать на малых оборотах еще очень долго.

По материалам domik.net


      



................

Новости партнеров
...
...
...
...
...
Горячие темы
Новости партнеров
 


Каркасные дома

  
×
Читаем также: